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联系人：  陈飞;13124763408

北京经纪人资格证号：京房工06-01-3396

天通苑大门口 164平米 3居 满5年 110万

联系人：13124763408/陈飞

天通苑地区：

天通苑东二区  101平米 2居 15/18层 东南朝向 精装 75万（商品房）

天通苑东三区    96平米  2居   6/6层   南北通透  毛坯   72万（回迁房）

天通苑东一区  137平米 3居   4/6层   南北通透  精装   105万（商品房）

天通苑东一区  130平米  3居   4/6层   南北通透  精装   103万（商品房）

天通苑东一区 141平米 3居  7/12层  东南朝向   精装   105万（满五年）

亚北地区：

温泉花园  64平米  2居  2/6层  南北通透  简单  45万

温泉花园 91平米 2居  2/6层  南北通透  简单  58万

名佳花园 87平米  2居  5/6层  南北通透  简单  70万

名佳花园  90平米  2居  小板楼复式 南北通透 中装  72万（送30平米露台）

联系人：13124763408/陈飞

天通苑精品推荐：

天通苑东三区 96平米 2居 6/6层 南北通透 毛坯 73万（商品房）

天通苑东一区 92平米 2居  5/6层 南北通透 毛坯 75万（满五年）

天通苑东二区 101平   2居 15/17  东南朝向 精装 78万（商品房）

天通苑东一区 130平   3居  4/6层  南北通透 精装 105万（商品房）

天通苑东二区 168平   3居 小板复式 南北通透 毛坯 103万（满5年，送前后露台）

天通苑东一区 178平   4居 小板复式  南北通透 中装 115万（满5年，送前后露台）

天通苑西二区 165平   3居 16/18  南北通透 精装 130万（满5年，装修相当好.没住过人）

亚北西湖新村 100平   2居 5/6层 南北通透 精装 70万（商品房）

亚北名佳花园 90平米 2居 小板复式 南北通透 中装 74万（商房，送30平露台）

亚北温泉花园 66平米 2居 3/6层 南北通透 简装 49万（商品房）

联系人：13124763408/陈飞

精选：

名佳花园 86平米 2居 5/6层 南北通透 简装 70万

名佳花园 90平米 2居 小板楼复式 南北通透 精装 72万（送30平米露台）

名流花园 98平米 2居 3/6层 南北通透 简装 68万

西湖新村100平米 2居 5/6层 南北通透 精装 70万

温泉花园 65平米 2居 2/6层 南北通透 简装 45万

温泉花园 94平米 2居 5/6层 南北通透 简装 63万

温泉花园 87平米 2居 3/6层 南北通透 精装 58

这可是精选的精品：千万不要错过。。。。。

联系人：13124763408/陈飞

图为北京二手房市场历年上半年度成交同比涨幅情况
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　　北京房产市场在经历了前几年的连续上涨以后，自2007年底开始传出“拐点论”“房价见底”等言论，使持续过热的房产市场有了降温之势。2008年上半年，作为奥运前的重要时期，房产市场供需以及价量情况更被认为将会直接影响奥运后房产市场的走势。对于以刚性需求为主体的二手房市场而言，半年来的价量走势具体如何呢？据统计，今年上半年二手房交易量涨幅为历年新低，价格也趋于平稳。

　　交易量涨幅创新低

　　据“链家地产”统计数据分析，2008年1-5月二手房成交量为32921套，相比去年同期上涨2.9%，预计整个上半年成交量可达40099套，相比去年同期的39573套，上涨幅度仅为1.3%，为历年同期成交量涨幅新低。(北京二手房市场历年上半年度成交同比涨幅情况详见附表)

　　“链家地产”副总金育松认为，半年内二手房客户需求量并未出现下降，相反还在稳步增长，只是二手房成交周期有所延长，这说明在整体房产市场需求观望、成交大幅下降的情况下，二手房市场也难以为继，需求出现一定程度的观望，很难再现往年大幅上涨的盛况。但基于其刚性需求占主体的特性，也不会出现诸如商品房市场那样成交量大幅下降的情况。

　　价格涨幅趋于平缓

　　据“链家地产”统计数据分析，2008年上半年二手房平均成交价格为9589元/平方米，相比去年上半年的8428元/平方米，涨幅为13.8%；也就是说2008年二手房价同比涨幅相比去年回落20%左右(2007年上半年北京二手房成交均价相比2006年上半年的6372元/平米，涨幅高达32.3%)。

　　今年上半年二手房价基本处于停滞状态(2008年上半年二手房平均成交价格相比2007年年底的9407元/平方米涨幅仅为1.9%)，与2007年上半年相比真正的涨幅实质都出现在去年下半年，这固然有整个市场大环境影响买卖双方对房价心理预期走低的原因，但本质上还是近几年房价上涨过快后的涨幅理性回落。

　　2008年上半年二手房市场价量增速都大大放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性；但与此同时，从二手房市场的流通率来看，由于国家宏观调控政策和房产市场增长过快因素的影响，相当一部分需求还未得到释放，成交量进一步上涨仍将是未来的主流趋势。

　　据统计，上周京城楼市(楼市博客|楼市新闻)新开盘项目15个，数量上远大于前一周。由于公寓别墅产品的占比较重，上周市场整体开盘均价为14897元/平方米，较前一周上升7.82%。

　　上周房山区有两个项目开盘，占据供应量榜首的位置，这两个项目分别是窦店附近的水墨林溪，开盘均价5398元/平方米，长阳镇附近的西棕榈滩，开盘均价8500元/平方米；上周朝阳区虽然有6个项目集中开盘，但由于单个项目供应量并不高，在上周新增供应排行榜上列第二位，区域内有4个开盘项目位于东部，分别是水郡长安均价12500元/平方米，万象新天均价13000元/平方米，远洋一方项目均价13000元/平方米，金地名京的LOFT户型均价28000元/平方米。此外，还有位于朝阳区东南的中海城项目开盘，均价13000元/平方米，以及北部的润泽庄园，纯独栋别墅项目，总价在630万元至1600万元之间；上周昌平区有两个项目开盘，分别是珠江·壹千栋均价25000元/平方米左右书香名邸项目均价8000元/平方米；上周顺义区的两个开盘项目分别是龙湾别墅和纳帕·尔湾，均价分别在23000元/平方米和19500元/平方米；通州区的新盘是龙湖·花盛香醍项目，均价13500元/平方米；大兴区的鸿坤理想城上周也有新增供应，均价9600元/平方米；位于开发区的水晶布洛格上周末开盘，均价11800元/平方米。

　　最近一周(6月16日-22日)，上海住房成交均价再次创出新高。

　　来自易居房地产研究院的数据：该周商品住宅成交均价17483元/平方米，环比上涨371元/平方米，涨幅2.17%；佑威房地产研究中心：商品住宅的成交量大幅下滑20%，成交均价重新回涨4%，达到17393元/平方米，再次打破前周创下的17296元/平方米的历史新高，为今年以来第三次打破历史纪录的周房价。

　　是什么因素托住甚至继续推高上海房价？

　　“万科们”的定价策略

　　“今年说楼市(楼市博客|楼市新闻)不好，但每次新房出来，售价都高得吓人，最近浦东一个偏远地区的楼盘，报价居然15000元/平方米。”记者多位一直准备买房的朋友郁闷地说。

　　在过去房价飙升的几年中，定价“溢价最大化”理念，成为“行规”。

　　具体可以这么描述：在对一个楼盘定价时，开发商以目前楼盘所在区域的均价作为定价基础，另外根据自身品牌优势、产品优势等加上溢价部分，最终得出价格。

　　在这个过程中，开发商尤其是自认为具有明显品牌优势的开发商会把品牌溢价最大限度进行体现；自认为在产品方面有优势的，也会把产品溢价最大限度往区域平均价格上加。

　　据上述不愿透露姓名的资深人士透露，按照目前的测算，品牌溢价的最大幅度一般在10%-20%之间。在上海市场，新加坡仁恒的品牌溢价为20%，万科则为15%。而在产品溢价方面，例如建筑形态的差异，溢价最高不超过30%。

　　“但问题是，大家一直都习惯了把这种价格上调空间用到极致，很少有开发商会有所保留。”该人士表示，这种做法的结果就是，在各个区域内，品牌开发商的房子往往是卖得最贵的，带动成交均价，随之板块内其他楼盘也纷纷以新的成交均价为定价基础，在“溢价最大化”的“引导”下，价格不断上行。

　　在上海市场，业内都清楚，万科的房子比周边的贵很多，最主要的就是万科在定价方面“溢价率非常高”。而这种定价惯例也曾给万科的销售带来过极大压力，位于上海闵行区的万科白马花园是万科上海今年重点销售的项目之一，也几乎成为万科上海项目中唯一一个曾出现滞销情况的楼盘。

　　“最关键的原因，该楼盘比其同一区域内的上海康城溢价高达80%，这样的幅度是许多购房者很难接受的。”上述资深人士表示。

　　于是，在万科今年的上海降价销售中，万科白马花园首当其冲。

　　另据了解，目前正在定价阶段的万科上海罗店项目，万科方面充分溢价后希望定价15000元/平方米左右，但相关咨询机构给出的参考价格最高不能超过13000元/平方米。

　　值得注意的是，在今年万科上海九五折特卖会上的八大住宅楼盘，在特卖会之前房价平均涨幅高达106.4%(与开盘价相比)。

　　区域方面，新江湾城更是“溢价最大化”理论的疯狂试验场。最新开盘的华润橡树湾(橡树湾博客|橡树湾新闻)首批联庭别墅房源售价42000元/平方米。短短两年时间，该区域的均价从7000元左右，一路破万、破两万。

　　从商人的逐利本质来看，这种做法似无可厚非。但是，不可否认的事实是，正是这种溢价成为推动房价始终往上走的一个“惯性”。

　　托市？透支！

　　今年以来，楼市成交量一直在“地量”徘徊。

　　例如上周，全市商品住宅成交量22.5万平方米，环比减少了4.9万平方米，减幅18.03%。

　　每当市场的低迷经历了较长时间仍不见起色的时候，持乐观态度的一部分人往往会习惯性地把目光投向政府等决定着市场方向的部门，希望所谓的“托市”政策能够及时出台。

　　但是，房价在历史最高位！

　　值得注意的是，不少开发商还在继续进行着这种定价、提价游戏，这显然是政府部门不愿意看到的。

　　上海市房地局一位内部人士就此告诉记者，政府近期根本没有所谓的“托市”政策在酝酿，反而会继续深入严格执行现行的调控政策。

　　来自国土资源部的消息称，国土部正在酝酿进一步调查、解决闲置土地的问题，短期内或将有新的相关政策出台及行动。

　　正如国际金融界投机大鳄乔治#zhPoint#索罗斯日前所说：每次政府救了我们，都会让我们更加确信市场是能够自我修正的。每次出手拯救经济的时候，都需要找到一个新的引擎，新的信贷来源和新的工具，使得信贷扩张成为可能。当人们无需首付便能全部依靠贷款购买价格虚高的住房时，新开扩张恐怕也就到了无以复加的地步。

　　至少目前看来，这个“新的引擎”并没有出现，反而开发商“溢价定价”这个被过分利用的房价“催化剂”已令房价长期处于透支的状态。

　　- 市场调查

　　“现在老总急的团团转，根据我们的调研显示，今年下半年北京楼市会因奥运转移注意力，7—10月份的销售黄金周期将被视为楼市的垃圾时间。”该开发商告诉记者，如此推断的话，北京楼市销售时间只有11和12两个月。

　　北京众多大开发商也看淡奥运期间的销售。阳光股份(企业专区,旗下楼盘)旗下的阳光上东 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)有关人员告诉记者，他们在奥运期间将不再推广。金地北京公司的有关人员也表示，虽然他们在奥运期间进行销售，但不会做推广。

　　本报记者有针对性地对30个项目进行“奥运期间是否销售”的调查，除了8个高端项目表示进行推广销售外，其他项目均表示，奥运期间放弃销售。多数楼盘都认为，奥运期间北京老百姓的注意力主要集中在奥运比赛中。“购房者半年都坚持下来了，他们肯定还会坚持，尤其是好多人认为奥运后房价会下降，这更让购房者加强了其观望的决心。”准备购房的刘先生表示，是否购买则要奥运结束后视情况而定。

　　奥运期间对汽车实行单双号的限制，一些远郊区项目的看盘人数将急速下降。目前，还有一个普遍的情况就是，北京楼市在售楼盘主要集中在四环外，甚至在五环左右。有消息说，目前部分远郊区域，包括燕郊楼盘开始在城区内设置临时销售处。“我们在奥运期间关门歇业。”顺义一普通住宅的开发商告诉记者，奥运期间他们的楼盘将不再进行销售推广，只留几个在现场值班看守人员，有人来购买照样接待。“但公司高层的意见是，此期间不会有人来购买，索性让业务员放假。”

　　由此来看，今年下半年真正属于北京楼市的黄金销售时间寥寥无几。虽然目前还很难对奥运期间北京楼市走势做出判断，但从目前购房者和开发商的心态来看，7月—10月仍将处于市场冷淡期。

　　银根是否会放松？

　　- 焦点

　　永同昌集团营销总监肖志刚表示，下半年经济形式可能不会有好的转变，在这样的客观局面下，购房投资仍被抑制，房价局部可能有回落。由于购房者的持续观望导致销售仍旧处于低落阶段，个别开发商的资金链可能会出现崩溃。肖志刚比较乐观的认为，从政府的角度来说，肯定希望房地产业健康发展，政府不希望房价大涨，同时也不希望出现大跌。所以，下半年，银行针对开发商贷款会有所松动。

　　不过，全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为，房地产行业从紧的货币政策不会放松。她分析指出，今年一季度，房地产投资增长了32%，远高出了同期固定资产投资6-7个百分点，仍处于高位。“显然房地产投资并没有冷却。这里面的原因是，有很多企业在2007年高价拿地后投资增长的翘尾因素。”

　　聂梅生同时认为房价同比涨幅仍较高，国家发改委与国家统计局公布的5月份全国70个大中城市房价同比上涨9.2%，比4月份的10.1%下降了0.9个百分点；环比上涨0.1%。可以看到房价同比在涨，这是因为去年的房价是在3季度开始上涨的，在1、2季度时并不高，所以与去年的1、2季度去同比，这个指数肯定会高的，但环比会逐步平稳。“从房地产投资和房价因素来看，我判断从紧的货币政策不会放松，现在地产界需要时间消纳2007年的‘圈地风暴’造成的行业透支，2008年正在为此付出代价。”聂梅生表示。